Инвестиционное предложение: Отель «La Grotta» в Сан-Марино
Представляем эксклюзивную возможность приобретения высокодоходного отеля
«La Grotta» https://www.lagrottahotelsanmarino.com/ (3* Superior), расположенного в историческом центре Республики Сан-Марино – объекте Всемирного наследия ЮНЕСКО. Этот бутик-отель демонстрирует стабильный рост выручки и высокую рентабельность благодаря уникальному расположению, безупречной репутации и профессиональному управлению. Полностью реконструированный в 2013 году и расширенный в 2017 году, отель не требует дополнительных капиталовложений и представляет собой готовый бизнес «под ключ» с четко выраженным потенциалом увеличения доходности.
Обзор инвестиционного предложения
Готовый гостиничный бизнес с доказанной рентабельностью 30% и возможностью быстрой оптимизации
Отель «La Grotta» представляет собой исключительную инвестиционную возможность для тех, кто ищет стабильный бизнес с отличными перспективами роста. Расположенный в пешеходной зоне исторического центра Сан-Марино, отель привлекает круглогодичный поток туристов со всего мира, обеспечивая стабильную загрузку и высокий средний чек.
€3,5M
Запрашиваемая цена
Обсуждаемо, гибкие условия сделки
€565K
Выручка 2023 г.
Стабильный рост с 2022 г. (€515K)
30%
Маржинальность
Здоровый показатель для отрасли
9.0
Рейтинг Booking.com
Высокая репутация и лояльность клиентов
Данное предложение подойдет как инвесторам, ищущим стабильный денежный поток с высокой доходностью, так и частным покупателям, желающим приобрести готовый бизнес с возможностью личного участия в управлении. Текущие владельцы – семейная компания с многолетним опытом в гостиничном бизнесе – готовы обеспечить плавный переходный период и поделиться всеми аспектами ведения бизнеса.
Уникальность локации
Республика Сан-Марино – одно из самых уникальных туристических направлений в Европе. Это древнейшая республика в мире, основанная в 301 году н.э., с полностью сохранившимся средневековым историческим центром, который включен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Ежегодно Сан-Марино посещают более 2 миллионов туристов, привлеченных богатой историей, налоговыми льготами на шопинг и захватывающими видами с горы Титано.
Преимущества локации отеля:
  • Расположение в самом центре исторического квартала, в пешеходной зоне
  • В 150 метрах от главной площади Пьяцца делла Либерта
  • Рядом с основными достопримечательностями: Базиликой Сан-Марино, Палаццо Публико, Тремя башнями
  • Легкая доступность: всего 30 минут от международного аэропорта Римини
  • Близость к популярным итальянским курортам Адриатического побережья
«Расположение в историческом центре Сан-Марино не просто преимущество – это стратегический актив, который нельзя воспроизвести»
Отель находится на Contrada Santa Croce 17 – одной из центральных улиц старого города. Такое расположение обеспечивает гостям легкий доступ ко всем достопримечательностям, ресторанам и магазинам. При этом гостиница сохраняет атмосферу уединения и комфорта, что подтверждается многочисленными положительными отзывами гостей о тишине и спокойствии в номерах.
Именно уникальность локации обеспечивает стабильный спрос на проживание в отеле вне зависимости от сезона и экономической ситуации, что делает этот бизнес устойчивым к рыночным колебаниям.
Описание отеля
Основные характеристики:
Отель занимает историческое здание, полностью реконструированное в соответствии с современными стандартами комфорта и безопасности. При этом сохранен аутентичный характер помещений, включая оригинальные каменные стены и архитектурные элементы, что создает особую атмосферу, ценимую гостями.
Номера категории Classic (10)
Уютные номера площадью 18-20 кв.м с двуспальной кроватью или двумя односпальными кроватями. Оснащены всем необходимым для комфортного проживания, включая кондиционер, Wi-Fi, телевизор, мини-бар и сейф.
Номера категории Family (4)
Просторные номера площадью 25-28 кв.м, идеально подходящие для семей с детьми. Включают двуспальную кровать и дополнительное спальное место. Оснащены расширенными удобствами для комфортного проживания семьи.
Номера категории Superior (6)
Премиальные номера площадью 22-24 кв.м с улучшенной отделкой и дополнительными удобствами. Большинство имеет великолепный вид на исторический центр или окрестности. Некоторые номера оборудованы джакузи.
Важно отметить, что при реконструкции в номерах были предусмотрены коммуникации для установки мини-кухонь, что предоставляет новому владельцу дополнительную гибкость: отель может быть легко переоборудован в апарт-комплекс, если это будет соответствовать новой бизнес-стратегии.
Финансовые показатели
€515K
Выручка 2022
Базовый уровень после постпандемийного восстановления
€565K
Выручка 2023
Рост на 9,7% к предыдущему году
€620K
Прогноз 2024
Прогнозируемый рост на 9,7% к 2023 году
€780K
Остаток по кредитам
Часть кредитов субсидируется государством
Отель демонстрирует стабильный рост ключевых операционных показателей. Средняя годовая загрузка в 65% является хорошим показателем для бутик-отеля и имеет потенциал роста. Средняя стоимость номера (ADR) около €100 соответствует позиционированию гостиницы в категории 3* Superior и обеспечивает конкурентное преимущество в сегменте.
Маржинальность бизнеса на уровне 30% превышает средние показатели по отрасли и позволяет генерировать существенный денежный поток. При этом структура расходов оптимизирована текущими владельцами, что обеспечивает стабильную прибыльность даже при колебаниях туристического потока.

Для получения полной финансовой отчетности, включая детальный анализ структуры доходов и расходов, а также аудированные финансовые отчеты за последние 3 года, пожалуйста, подпишите соглашение о конфиденциальности.
Ключевые инвестиционные преимущества
Уникальная локация
Расположение в пешеходной зоне исторического центра, охраняемого ЮНЕСКО, гарантирует постоянный высокий спрос.
Стабильный денежный поток
Уверенный рост выручки и здоровая маржинальность обеспечивают надежный возврат инвестиций.
Отличное состояние актива
После полной реконструкции отель не требует дополнительных капиталовложений.
Высокая репутация
Рейтинг 9.0 на Booking.com привлекает качественную аудиторию и позволяет поддерживать высокий ADR.
Потенциал роста прибыли
Снижение зависимости от OTA (80%) через развитие прямых продаж существенно повысит рентабельность.
Налоговые преимущества
Налог на прибыль в Сан-Марино всего 17%, налоги на недвижимость отсутствуют.
Дополнительные преимущества:
  • Гибкость использования: Предусмотренные коммуникации для мини-кухонь позволяют трансформировать отель в апарт-комплекс.
  • Возможность расширения: Опция выкупа смежной квартиры (150 кв.м) для увеличения номерного фонда.
  • Круглогодичный спрос: Благодаря расположению в туристическом центре отель имеет минимальные сезонные колебания загрузки.
  • Профессиональная команда: Возможность сохранения текущего персонала с опытом работы в отеле.
  • Стабильность юрисдикции: Сан-Марино известно своей политической и экономической стабильностью.
  • Европейский статус: Сан-Марино не входит в ЕС, но имеет с ним таможенный союз и использует евро в качестве официальной валюты.
Возможности увеличения доходности
Анализ текущей бизнес-модели отеля выявил несколько ключевых возможностей для существенного увеличения доходности бизнеса в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Новый владелец может реализовать эти возможности без значительных инвестиций, опираясь преимущественно на оптимизацию операционных и маркетинговых процессов.
Развитие прямых продаж
Текущая зависимость от OTA (80% бронирований) представляет собой значительную возможность для оптимизации. Развитие собственного сайта и программы лояльности может перенаправить до 30% бронирований в прямой канал, что сэкономит 15-25% комиссионных расходов на каждое бронирование.
Внедрение Revenue Management
Применение динамического ценообразования и более агрессивных стратегий управления доходами позволит увеличить ADR на 10-15% без негативного влияния на загрузку. Текущая стратегия ценообразования достаточно консервативна.
Расширение номерного фонда
Возможность приобретения смежной квартиры площадью 150 кв.м позволит увеличить номерной фонд на 4-5 номеров, что при сохранении текущего уровня загрузки и ADR приведет к росту выручки на 20-25%.
Дополнительно можно рассмотреть возможности по расширению спектра услуг отеля: организация экскурсий по Сан-Марино и окрестностям, предоставление трансферов из аэропорта Римини, расширение формата питания до полупансиона через партнерство с местными ресторанами. Эти сервисы могут стать дополнительными источниками дохода с высокой маржинальностью.
При реализации всех указанных возможностей потенциал роста годовой выручки оценивается в 40-50% в течение 2-3 лет, с соответствующим увеличением прибыльности бизнеса.
Рынок гостиничной недвижимости Сан-Марино
Рынок гостиничной недвижимости Сан-Марино характеризуется высокими барьерами входа и ограниченным предложением. Исторический центр республики имеет строгие ограничения на новое строительство и существенную модификацию существующих зданий, что делает готовые гостиничные объекты особенно ценными.
Общий гостиничный фонд Сан-Марино насчитывает менее 30 отелей с общим количеством номеров около 1000. При этом в историческом центре, наиболее привлекательном для туристов, расположено всего 5-7 отелей, что создает ограниченное конкурентное поле и поддерживает высокий уровень загрузки и цен.
Ключевые характеристики рынка:
  • Ограниченное предложение при стабильно высоком туристическом потоке
  • Отсутствие крупных международных сетевых отелей
  • Преобладание небольших семейных гостиниц
  • Высокий барьер входа для новых игроков
  • Растущая популярность Сан-Марино как туристического направления
«Гостиничный рынок Сан-Марино представляет собой редкий пример защищенной от избыточной конкуренции ниши, где спрос стабильно превышает предложение»
Туристический поток в Сан-Марино демонстрирует устойчивый рост на протяжении последних лет (за исключением периода пандемии), при этом наблюдается увеличение доли туристов, остающихся в республике с ночевкой, а не посещающих ее в рамках однодневной экскурсии. Это создает дополнительный спрос на качественные гостиничные услуги.
Отель «La Grotta» занимает выгодное положение на этом рынке благодаря своему расположению, качеству сервиса и репутации. В сегменте 3* Superior в историческом центре он имеет минимальное количество прямых конкурентов, что позволяет поддерживать высокий уровень загрузки и стоимости проживания.
Туристический потенциал Сан-Марино
Республика Сан-Марино, несмотря на свои скромные размеры (61 кв. км), является одним из самых интересных туристических направлений в Европе. Ежегодно эту микрогосударство посещают более 2 миллионов туристов, что в 60 раз превышает численность населения республики (33 000 человек).
Основные туристические факторы
  • Богатая история: одна из старейших республик мира, основанная в 301 году н.э.
  • Объект Всемирного наследия ЮНЕСКО: исторический центр с сохранившейся средневековой архитектурой
  • Уникальный ландшафт: расположение на горе Титано с панорамными видами на Италию и Адриатическое море
  • Налоговые преимущества: сниженный НДС привлекает любителей шопинга
  • Безопасность: один из самых низких уровней преступности в мире
Типы туристов
  • Культурно-познавательный туризм: любители истории и архитектуры
  • Шопинг-туризм: привлекаемый налоговыми льготами
  • Событийный туризм: многочисленные фестивали и исторические реконструкции
  • Деловой туризм: развивающийся сегмент, ориентированный на небольшие конференции и встречи
  • Транзитный туризм: посетители, путешествующие между курортами Адриатики
Важно отметить, что туристический поток в Сан-Марино распределен относительно равномерно в течение года, с пиками в летний период и перед Рождеством. Однако даже в низкий сезон республика привлекает достаточное количество туристов, что обеспечивает отелям стабильную загрузку.
В последние годы наблюдается тенденция к увеличению доли туристов, остающихся в Сан-Марино на ночь, а не посещающих республику в рамках однодневной экскурсии из прибрежных итальянских курортов. Этому способствует развитие вечерних мероприятий, гастрономического туризма и повышение качества гостиничной инфраструктуры.
Правительство Сан-Марино активно поддерживает развитие туризма как одного из ключевых секторов экономики, инвестируя в продвижение республики на международном уровне и улучшение туристической инфраструктуры. Это создает благоприятные перспективы для дальнейшего роста туристического потока и, соответственно, гостиничного бизнеса.
Налоговый режим и правовые аспекты
Налоговые преимущества Сан-Марино:
17%
Налог на прибыль
Существенно ниже, чем в большинстве стран ЕС
0%
Налог на недвижимость
Отсутствует ежегодный налог на владение недвижимостью
5%
Налог на передачу недвижимости
Применяется при покупке объекта недвижимости
Сан-Марино характеризуется благоприятным налоговым режимом, что создает дополнительные преимущества для ведения бизнеса. Помимо низкой ставки корпоративного налога и отсутствия налога на недвижимость, республика предлагает упрощенную систему отчетности для малого и среднего бизнеса.
Правовые аспекты приобретения отеля:
  • Формы приобретения: Возможно оформление сделки как через покупку юридического лица (Share Deal), так и через приобретение недвижимости и бизнеса напрямую (Asset Deal).
  • Требования к иностранным инвесторам: Сан-Марино не устанавливает существенных ограничений для иностранных инвесторов при приобретении коммерческой недвижимости и бизнеса.
  • Лицензирование: Для ведения гостиничного бизнеса требуется соответствующая лицензия, которая может быть передана новому владельцу при соблюдении определенных условий.
  • Трудовое законодательство: При приобретении действующего бизнеса необходимо учитывать обязательства по отношению к существующему персоналу.
Республика Сан-Марино поддерживает хорошие отношения с Италией и Европейским Союзом, хотя формально не является членом ЕС. Действует соглашение о таможенном союзе с ЕС, а евро используется в качестве официальной валюты. Это обеспечивает экономическую стабильность и интеграцию с европейскими рынками при сохранении определенных суверенных преимуществ.

Для структурирования сделки рекомендуется привлечение локального юридического консультанта, специализирующегося на коммерческих сделках и туристическом бизнесе. По запросу мы можем предоставить контакты проверенных специалистов.
Состояние объекта и техническая информация
Отель «La Grotta» находится в отличном техническом состоянии благодаря комплексной реконструкции, проведенной в 2013 году, и последующему расширению в 2017 году. Здание полностью соответствует современным требованиям безопасности, энергоэффективности и комфорта, сохраняя при этом исторический характер.
2013 год: Полная реконструкция
Проведена комплексная реконструкция здания с заменой всех инженерных систем, обновлением внутренней планировки и отделки. Сохранены и восстановлены исторические элементы: каменные стены, арки, элементы декора.
2017 год: Расширение и модернизация
Приобретение и интеграция прилегающей недвижимости, увеличение номерного фонда на 6 номеров категории Superior. Обновление системы кондиционирования, установка современных систем контроля доступа.
2020 год: Обновление интерьеров
Обновление мебели и текстиля во всех номерах, модернизация зоны ресепшн и общественных пространств. Установка высокоскоростного Wi-Fi с покрытием всего отеля.
2022 год: Техническое обслуживание
Проведение планового технического обслуживания всех систем, косметический ремонт помещений общего пользования. Обновление программного обеспечения для управления отелем.
Техническая информация:
Важным преимуществом является тот факт, что при реконструкции были предусмотрены все необходимые коммуникации для возможной установки мини-кухонь в номерах. Это обеспечивает гибкость использования объекта и возможность трансформации в апарт-отель при необходимости.
Все оборудование и инженерные системы отеля находятся на регулярном техническом обслуживании, что подтверждается соответствующей документацией. Объект полностью соответствует всем требованиям местного законодательства в отношении гостиничных объектов категории 3* Superior.
Операционная деятельность и персонал
Текущая организационная структура:
Управление (2 человека)
  • Генеральный менеджер
  • Заместитель по операционной деятельности
Ресепшн (3 человека)
  • Администраторы ресепшн
  • Работа посменно, круглосуточное обслуживание
Обслуживание номеров (4 человека)
  • Горничные
  • Техническое обслуживание
Завтраки (2 человека)
  • Повар
  • Помощник повара/официант
Общая численность персонала отеля составляет 11 человек, включая управленческий состав. Большинство сотрудников работают в компании длительное время и хорошо знакомы со спецификой работы отеля. Все сотрудники могут быть сохранены при смене собственника.
Основные операционные процессы:
  • Бронирование: Через OTA (80%, преимущественно Booking.com) и прямые каналы (20%). Используется система управления отелем Sysdat Turismo.
  • Регистрация и выписка: Круглосуточная стойка регистрации, быстрые процедуры заселения и выписки.
  • Обслуживание номеров: Ежедневная уборка, смена белья по графику или по запросу.
  • Питание: Завтрак включен в стоимость проживания, сервируется в зоне завтраков с 7:30 до 10:30.
  • Обслуживание гостей: Консьерж-сервис, информация о достопримечательностях, бронирование экскурсий.
Отель работает по модели B&B (ночлег и завтрак), что оптимально для данной локации и категории. Это позволяет сохранять компактную штатную структуру и фокусироваться на качестве основных услуг, одновременно рекомендуя гостям местные рестораны и кафе для обеда и ужина.
Отель имеет стабильные партнерские отношения с местными поставщиками продуктов питания, расходных материалов и услуг. Все контракты могут быть переданы новому владельцу, обеспечивая непрерывность операционной деятельности.
Важным преимуществом является возможность сохранения текущей управленческой команды, что обеспечит плавный переходный период и сохранение высоких стандартов обслуживания.
Условия сделки и структура финансирования
Запрашиваемая цена
€3,500,000 (обсуждаемо)
Цена включает недвижимость, бизнес, оборудование и мебель. Инвентарь и расходные материалы передаются по отдельной ведомости.
Структура сделки
Возможны два варианта оформления сделки:
  1. Share Deal: Приобретение 100% долей компании, владеющей отелем
  1. Asset Deal: Прямое приобретение недвижимости и бизнеса
Выбор структуры может быть определен исходя из налоговых и юридических соображений покупателя.
Текущие обязательства
Остаток по ипотечным кредитам: €780,000
Важно отметить, что часть кредитов субсидируется государством в рамках программы поддержки туристического бизнеса. Существует возможность переоформления кредитов на нового владельца или их полного погашения при сделке.
Возможности финансирования
Местные банки Сан-Марино и итальянские финансовые институты готовы рассмотреть вопрос предоставления ипотечного кредита для приобретения объекта. Типичные условия:
  • До 60% от стоимости объекта
  • Срок до 20 лет
  • Процентная ставка от 3% годовых
Процесс сделки:
1
Предварительная проверка
Подписание NDA, предоставление детальной финансовой информации, технических документов и осмотр объекта.
2
Предварительный договор
Подписание предварительного договора с внесением задатка (обычно 10% от суммы сделки).
3
Due Diligence
Комплексная юридическая, финансовая и техническая проверка объекта и бизнеса (30-45 дней).
4
Окончательный договор
Подписание окончательного договора и передача прав собственности.
5
Переходный период
Текущие владельцы обеспечивают поддержку в течение согласованного переходного периода (обычно 1-3 месяца).

Причина продажи: Смена поколений в семье владельцев. Несмотря на успешность бизнеса, следующее поколение семьи имеет другие профессиональные интересы.
Анализ конкурентной среды
Гостиничный рынок исторического центра Сан-Марино представлен ограниченным числом объектов, что создает благоприятную конкурентную среду для отеля «La Grotta». В категории 3* Superior отель имеет всего 2-3 прямых конкурента, при этом выгодно отличается от них локацией и соотношением цена/качество.
Конкурентные преимущества отеля «La Grotta»:
  • Расположение: Отель находится в самом центре пешеходной зоны, в непосредственной близости от основных достопримечательностей.
  • Качество номеров: После полной реконструкции все номера отеля отличаются современным оснащением при сохранении исторической атмосферы.
  • Репутация: Рейтинг 9.0 на Booking.com является одним из самых высоких среди отелей данной категории в Сан-Марино.
  • Сервис: Семейное управление и постоянный персонал обеспечивают высокий уровень персонализированного обслуживания.
Анализ основных конкурентов:
В историческом центре Сан-Марино работает около 5-7 отелей различных категорий. Наиболее близкими конкурентами для «La Grotta» являются:
  • Отель A (3*): Расположен чуть дальше от центра, имеет 15 номеров, средний рейтинг 8.6, ADR около €95.
  • Отель B (4*): Находится в центральной зоне, имеет 25 номеров, рейтинг 8.8, ADR около €110. Более высокая категория определяет иной ценовой сегмент.
  • Отель C (3*): Расположен на окраине исторического центра, 18 номеров, рейтинг 8.4, ADR около €85. Менее выгодное расположение компенсируется более низкими ценами.
Анализ показывает, что отель «La Grotta» занимает оптимальную нишу в локальном рынке, предлагая высокое качество по разумной цене в категории 3* Superior. Отель имеет стабильную клиентскую базу и положительную репутацию, что подтверждается высоким процентом повторных бронирований (около 15%).
Важно отметить, что ограниченное предложение гостиничных услуг в историческом центре Сан-Марино и строгие ограничения на новое строительство создают естественную защиту от появления новых конкурентов, что обеспечивает долгосрочную стабильность бизнеса.
Контактная информация и следующие шаги
Для получения дополнительной информации об отеле «La Grotta», организации ознакомительного визита и обсуждения условий потенциальной сделки, пожалуйста, свяжитесь с нами передав ваш контакт представителю передавшему вам нашу презентацию.
Следующие шаги:
01
Подписание NDA
Для получения полного информационного пакета, включая детальную финансовую отчетность, необходимо подписание соглашения о конфиденциальности.
02
Ознакомительный визит
Организация посещения отеля и встречи с текущими владельцами для детального обсуждения операционных вопросов.
03
Предварительное предложение
Подготовка и подача необязывающего предложения с указанием предполагаемых условий сделки.
04
Структурирование сделки
Согласование структуры сделки, юридических и финансовых аспектов с привлечением специалистов.
Отель «La Grotta» представляет собой редкую возможность приобретения высокодоходного гостиничного бизнеса в уникальной локации с проверенной историей успеха и ясными перспективами роста.

Информация, представленная в данном документе, является конфиденциальной и предназначена исключительно для ознакомления потенциальных инвесторов.
Все финансовые и операционные данные могут быть подтверждены в ходе процедуры Due Diligence.